Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2004 tot en met 30 juni 2005

1. Inleiding

In deze circulaire ga ik in op het huurbeleid voor 2004. Het huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2004 tot en met 30 juni 2005 is een voortzetting van het beleid zoals dat ook voor de voorgaande periode gold. Met dien verstande dat de van toepassing zijnde parameters gewijzigd zijn als gevolg van het gemiddelde inflatiepercentage over de afgelopen vijf jaar (1999 t/m 2003). Aangezien de maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten per 1 juli 2003 ontdooid zijn, treft u hierbij tevens de herziene maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2004 voor deze woonruimten aan ( bijlage I ). Volledigheidshalve zijn ook de tabellen met de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2002 voor zelfstandige woonruimten, woonwagens en standplaatsen bijgevoegd, deze grenzen blijven ongewijzigd ( bijlage II ).
Bij de afspraken over het huurbeleid tot 2005 is vastgelegd dat de verouderingsaftrek uit het woningwaarderingsstelsel in 3 jaar zal worden afgebouwd tot 0. Als gevolg daarvan kunnen er per 1 juli 2004 geen verouderingspunten meer in mindering worden gebracht op het totale puntenaantal. Voorts treft u in bijlage III de huurontwikkeling in het jaar 2003 aan.
De Tweede Kamer heeft een motie ( bijlage IV ) van het lid Van Bochove c.s. aangenomen waarbij de regering wordt verzocht om in het overleg met de koepels van huurders en verhuurders, zoals dit thans gaande is over het huurbeleid voor de lange termijn, erop aan te dringen dat de koepels hun leden oproepen om vrijwillig tot een zo matig mogelijke huurvaststelling per 1 juli 2004 te komen. Ik kan mij in deze motie vinden. Iedereen in het land ondervindt op dit moment de invloed van de slechtere economische ontwikkeling. Vele groepen zien hun besteedbaar inkomen dalen. Langs deze weg wil ik de oproep nog eens benadrukken en roep ik de individuele verhuurders op om te komen tot een zo matig mogelijke huurvaststelling.

2. Het huurprijsbeleid voor 2004 en de huurparameters

In de brief van 14 september 2001 aan de Tweede Kamer (Kamerstukken II 2000/01, 27 926, nr. 1) heeft voormalig staatssecretaris Remkes de hoofdlijnen van het huurbeleid vanaf 1 juli 2002 uiteengezet. Dit bestaat uit 5 maatregelen (A tot en met E). Dit huurbeleid zal ook in 2004 worden voortgezet.
De wijze van aanpassing van de parameters voor de periode tot 1 juli 2005 ligt vast in de wet- en regelgeving voor deze periode. Onderstaand volgen puntsgewijs de daaruit voortvloeiende parameters voor het huurjaar 2004/2005.

A. Inflatiepercentage: 3%

Onder het inflatiepercentage wordt hier verstaan het gemiddelde inflatiepercentage over de laatste vijf kalenderjaren 1 .
Het gemiddelde inflatiepercentage over de jaren 1998 tot en met 2002 bedroeg 3,0%. Dit percentage was gebaseerd op het jaarlijkse percentage van 2,0 in 1998, 2,2 in 1999, 2,6 in 2000, 4,5 in 2001 en 3,5 in 2002.
Op grond van de huurprijsregelgeving is voor de bepaling van het gemiddelde over vijf jaar het cijfer bepalend dat het CBS in januari van elk jaar in de Staatscourant publiceert. Het CBS heeft op 9 september 2003 het cijfer over 2002 gecorrigeerd naar 3,4 %. Aangezien echter de correctie van het inflatiecijfer heeft plaatsgevonden na het moment waarop het nieuwe huurverhogingsjaar ingaat, leidt dit wat betreft de huurverhogingen per 1 juli 2003 niet meer tot bijstellingen.
Voor het jaar 2004 ben ik bij de bepaling van het gemiddelde over de afgelopen vijf jaar voor 2003 wel uitgegaan van het door het CBS bijgestelde percentage over 2002 van 3,4 %.
Rekening houdend met het bovenstaande komt de gemiddelde inflatie over de afgelopen 5 jaar (rekenkundig afgerond) uit op 3%.

B. Maximale huurverhoging: Voor de periode tot 1 juli 2005

In artikel 10, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) is bepaald dat bij ministeriële regeling het maximale huurverhogingspercentage wordt vastgesteld. De hiertoe in bijlage V bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte opgenomen zogenoemde staffelgrenzen (zie de linker kolom van onderstaande tabel 1) worden jaarlijks geïndexeerd met het gemiddelde inflatiepercentage als hierboven onder A beschreven. Deze indexering resulteert in onderstaande staffelgrenzen. De correctie van het inflatiecijfer voor het jaar 2002 heeft geen invloed gehad op de staffelgrenzen aangezien deze in de rekenkundige afronding wegvalt.

C. Maximale huurprijsnorm

Voor sociale verhuurders is in het Besluit beheer sociale-huursector vastgelegd dat op instellingsniveau een maximum gesteld wordt aan de gemiddelde jaarlijkse huurverhoging. Dit maximum zal voor de periode tot 1 juli 2005 0,4% boven de gemiddelde inflatie van 3% liggen als beschreven onder A (3 + 0,4 = 3,4%).
Het gaat daarbij uitsluitend om de jaarlijkse huurverhoging bij zittende huurders van woningen die een zelfstandige woonruimte vormen. Effecten op de gemiddelde huurverhoging als gevolg van bijvoorbeeld nieuwe verhuringen en huurverhogingen als gevolg van woningverbeteringen tellen niet mee.

D. De maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten

Met ingang van 1 juli 2004 worden de maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten verhoogd met het gemiddelde inflatiepercentage over de afgelopen vijf jaar (3%) en worden afgerond op een hele eurocent naar boven. De maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten, woonwagens en standplaatsen blijven bevroren op het niveau per 1 juli 2002.

E. Geen verouderingsaftrek meer per 1 juli 2004

Op basis van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) is de verouderingsaftrek bij zelfstandige woonruimten, woonwagens en standplaatsen per 1 juli 2004 naar 0 punten teruggebracht.
Het vervallen van de verouderingsaftrek per 1 juli 2004 doet niets af aan de verplichting van de verhuurder om de woning in goede staat te houden. Wanneer de huurder gebreken aan de woning constateert dan heeft hij de mogelijkheid op grond van artikel 16 van de (Uhw) een procedure bij de huurcommissie te starten, nadat hij eerst de verhuurder van het gebrek in kennis heeft gesteld. Wanneer de huurcommissie constateert dat er sprake is van een gebrek dat voorkomt in de categorieën A, B of C van bijlage II bij het Bhw kan de huur tot het tijdstip van herstel van dat gebrek worden verlaagd tot maximaal ten laagste 20% respectievelijk 30% of 40% van de maximale huurprijsgrens. Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe huurrecht per 1 augustus 2003 is het nieuw dat de door de huurcommissie uitgesproken lagere huurprijs in gaat op de eerste dag van de maand volgend op die waarin de aanzegging door de huurder aan de verhuurder is verzonden, voor zover de periode tussen de aanzegging en het verzoekschrift niet langer is dan 6 maanden. De datum van indiening van het verzoekschrift is dan ook niet meer bepalend.

F. Huurprijsliberalisatie

De maximale huurgrens huursubsidie ( artikel 13, eerste lid, onder a, van de Huursubsidiewet) wordt per 1 juli 2004 € 597,54. Aangezien artikel 3, tweede lid, van de Uhw j° artikel 2 van het Bhw wat betreft de liberalisatiegrens verwijst naar deze grens in de Huursubsidiewet , zal de liberalisatiegrens per 1 juli 2004 eveneens € 597,54 bedragen. Dit bedrag is nog onder voorbehoud.
De huurprijsliberalisatie geldt niet voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen, met uitzondering van huurovereenkomsten waarop de interim-huurliberalisatiemaatregel van toepassing was. Onder deze interim-maatregel, van kracht van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994, vallen huurovereenkomsten met betrekking tot zelfstandige woningen die voor het eerst op of na 1 juli 1989 werden bewoond en waarvoor bij de aanvang van de bewoning een huurprijs was overeengekomen, die uitsteeg boven de maximale huurprijs waarbij individuele huursubsidie werd toegekend.
In de volgende tabel is per jaargang, dat is de periode van 1 juli tot en met 30 juni van het daaropvolgende jaar tot en met 1993, de geldende huurliberalisatiegrens opgenomen zoals in de interim-maatregel is aangegeven. Daarnaast is aangegeven hoe hoog de huurliberalisatiegrens voor de opvolgende jaren is.

G. Subsidie-afbraak percentage

Evenals de voorgaande jaren wordt het subsidie-afbraakpercentage voor het jaar 2003 op 3,8 gesteld. Dit percentage is alleen van belang voor de woonruimten waarvan de verbintenissen van het Rijk jegens de betrokken verhuurders uit hoofde van geldelijke steun die van rijkswege is verleend, nog niet zijn beëindigd. Dit geldt deels voor de woningen van niet-winstbeogende instellingen en voor een zeer gering deel van de woonwagens en standplaatsen.

H. Vereisten aanzegging huurverhogingen 2004 (motiveringsplicht)

De motiveringsplicht (puntentelling en toelichting onderhoud en verbeteringen) blijft van toepassing voor huurprijswijzigingen boven de gemiddelde inflatie. Deze motiveringsplicht (behoudens de puntentelling) geldt overigens niet voor onzelfstandige woonruimten.
Een voorstel tot een huurverhoging met meer dan het gemiddelde inflatiepercentage van 3% dient te voldoen aan de vormvereisten, bedoeld in artikel 252, zesde lid, onder f, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) (motiveringsplicht). De uiterste termijn voor het aanbieden van het huurverhogingsvoorstel (inclusief de motivering) dient wederom te geschieden ten minste twee maanden voorafgaande aan de voorgestelde ingangsdatum: voor huurverhogingen per 1 juli 2004 dus uiterlijk op 30 april 2004. Bovendien merk ik op dat de huurcommissie in gevallen dat haar om een uitspraak wordt verzocht vanwege een (door de huurcommissie terecht opgevat) bezwaar van de huurder tegen een onvolledige motivering, het ontbreken daarvan of het aantoonbaar niet ingaan op de extra motiveringseisen, op grond van artikel 252, eerste lid, van Boek 7 van het BW, het voorgestelde huurverhogingspercentage zal terugbrengen tot het gemiddelde inflatiepercentage. De formulieren die de verhuurder kan gebruiken om de huurverhoging aan te zeggen en te motiveren, zijn ook te downloaden via internet (www.minvrom.nl). Ten slotte merk ik op dat het de verhuurder vrij staat om het formulier zelf (geautomatiseerd) aan te maken mits alle elementen van het voorgeschreven formulier maar op het formulier terug te vinden zijn.
Mij is gebleken dat er ten aanzien van de extra motiveringsplicht (onderhouds- en verbeteringsbeleid) enige onduidelijkheid is ontstaan met betrekking tot het al dan niet inhoudelijk toetsen van deze extra motivering. Allereerst is de invoering van de extra motiveringsplicht per 1 juli 2001 niet een gevolg van de slechte naleving van de motiveringsplicht in het jaar 2000, maar vloeit deze voort uit de wens dat de individuele huurder duidelijk inzicht krijgt in het huurprijsbeleid en het onderhouds- en verbeteringsbeleid dat op zijn woning van toepassing is.
De ingevulde formulieren met betrekking tot de extra motivering worden door de huurcommissie slechts marginaal getoetst. Uit de aanscherping van de motiveringsplicht en uit de uitspraak van voormalig staatssecretaris Remkes dat de huurcommissies bij bezwaren van huurders, die zich richten tegen een onvolledige motivering, het ontbreken daarvan of het aantoonbaar niet ingaan op de motiveringseisen, het voorgestelde huurverhogingpercentage zullen terugbrengen tot het inflatiepercentage, mag niet geconcludeerd worden dat hiermee een inhoudelijke beoordeling van de motivering aan de orde is.

I. Verwachte gemiddelde huurstijging per 1 juli 2004

Rekening houdend met eerdergenoemde parameters bij de verschillende staffelgrenzen en de maximale huurprijsnorm voor de sociale verhuurders, verwacht ik dat de gemiddelde huurstijging voor het jaar 2004 op 3,2% zal uitkomen.

J. Vervallen Rappelprocedure

Op 1 augustus 2003 is het nieuwe huurrecht in werking getreden. Onder dit nieuwe recht vervalt de rappelprocedure via de huurcommissie indien de huurder de voorgestelde huurverhoging niet betaalt. De verhuurder kan de huurder zelf rechtstreeks met een aangetekende brief rappelleren. Wanneer de huurder dan nog niet betaalt kan een procedure bij de huurcommissie worden gestart. Aangezien deze procedure per 1 juli 2004 voor het eerst geldt, breng ik deze procedure nog eens onder uw aandacht.

3. Huursubsidieparameters 2004

De kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrenzen zullen met de verwachte gemiddelde huurstijging worden geïndexeerd (3,2%). Hierop zal 0,1 procentpunt, zijnde het verschil tussen de gerealiseerde huurverhoging van 3,1% en de verwachte gemiddelde huurverhoging van 3,2%, van het afgelopen jaar, als correctie in mindering worden gebracht. De maximale huurgrens huursubsidie ( artikel 13, eerste lid, onder a, van de Huursubsidiewet) wordt geïndexeerd met de inflatie over het jaar 2003 (2,1%). De op deze basis berekende nieuwe huursubsidieparameters bedragen per 1 juli 2004: Tabel 3. huursubsidieparameters

De kwaliteitskortingsgrens	€ 326,86
De aftoppingsgrens 1- en 2- persoonshuishoudens	€ 467,84
De aftoppingsgrens 3- en meerpersoonshuishoudens	€ 501,38
De maximale huurgrens huursubsidie	€ 597,54

Over de wijzigingen van de overige huursubsidieparameters voor het komende tijdvak zal ik u bij afzonderlijke circulaire, die naar verwachting in de tweede helft van februari zal verschijnen, informeren. De bovengenoemde bedragen zijn dan ook voorlopig tot de definitieve bedragen zijn vastgesteld.

4. Samenvattend overzicht huurparameters

Maximaal huurstijgingspercentage per woning:

Meer dan 74 tot en met 100% van de maximale huurprijsgrens	3%
Meer dan 64 tot en met 74% van de maximale huurprijsgrens	4%
Meer dan 54 tot en met 64% van de maximale huurprijsgrens	4,5%
Vanaf 0 tot en met 54% van de maximale huurprijsgrens	5%
Huur gelijk aan of lager dan € 178,45 en lager dan 54% van de maximale huurprijsgrens	€ 13,61 per maand

Overige parameters

5. Het huurprijsbeleid vanaf 2005

In de brief aan de Tweede Kamer van 29 oktober 2003 (Kamerstukken II 2003/04, 27 926, nr. 14) over het huurbeleid voor de langere termijn heb ik de doelstelling voor het huurbeleid vanaf 1 juli 2005 uiteengezet. De stagnerende bouwproductie, het investeringsklimaat in de huursector, het gebrek aan doorstroming met daaraan gekoppeld de geringe mogelijkheden voor starters, studenten, ouderen en lage inkomensgroepen, het in het algemeen oplopen van de wachtlijsten voor een huurwoning, de omvang van de onrechtmatige onderverhuur in sommige steden, het zijn allemaal signalen die wijzen op een gebrekkig functionerende woningmarkt.
Om die reden wil ik - naast de acties om de woningproductie te verhogen - het tot nog toe gevoerde huurbeleid opnieuw tegen het licht houden. Een verruiming van het huurbeleid kan een belangrijke impuls vormen om de woningmarkt weer in beweging te brengen en investeringen in de huursector op gang te brengen. Een adequaat vangnet voor huurders die ondersteuning nodig hebben voor hun woonuitgaven vormt daarbij echter een onlosmakelijk element.
Een verruiming van het huurbeleid kan niet zonder garanties voor de betaalbaarheid op termijn. Bij de uitwerking van de voorstellen zoals genoemd in de brief aan de Tweede Kamer wil ik deze dan ook uitdrukkelijk toetsen aan de in die brief genoemde criteria.
Ik zal dan ook zo snel mogelijk met de betrokken partijen - waaronder de organisaties van huurders en verhuurders - in contact treden over de aangegeven contouren van het huurbeleid voor de langere termijn en de verdere uitwerking daarvan.
Ik streef ernaar om in het voorjaar van 2004 uitgewerkte voorstellen aan de Tweede Kamer te zenden. Aangezien het huidige huurbeleid doorloopt tot en met 30 juni 2005, zullen deze voorstellen betrekking hebben op de periode vanaf 1 juli 2005.

6. Voorlichting

Deze circulaire zal worden gepubliceerd in de Staatscourant.

7. Tot slot

De circulaire MG 2003-02 over het huurbeleid voor de periode 1 juli 2003 tot en met 30 juni 2004 vervalt met ingang van 1 juli 2004.