Wijziging Huurprijzenwet woonruimte (onderhoud, vergoeding aan de Staat en toezicht)

Onderhoudsprocedure

Ter versterking van de positie van huurders is een nieuwe procedure bij de huurcommissie ontwikkeld die erin voorziet dat de huurder op elk moment van het jaar de huurcommissie kan verzoeken uitspraak te doen over de redelijke in rekening te brengen huurprijs. Dit kan echter pas nadat de verhuurder na een aanzegging daartoe kennelijk niet bereid is om het gemelde en de bewoonbaarheid (zeer) ernstig schadende gebrek aan of in de gehuurde woonruimte op te heffen. Het verzoekschrift kan niet eerder worden ingediend dan 6 weken nadat de huurder bedoelde aanzegging naar zijn verhuurder heeft verzonden. Vanaf dat tijdstip heeft de huurder een termijn van 12 maanden om dat verzoekschrift bij de huurcommissie in te dienen.
Indien ook de huurcommissie bij de behandeling van het verzoekschrift van de huurder van oordeel is dat de woning een ernstig gebrek vertoont dan kan de huurcommissie een redelijke in rekening te brengen lagere huurprijs uitspreken. Bij gebreken die thans absolute nulpunten worden genoemd zal een verlaging van de in rekening te brengen huurprijs plaats kunnen vinden tot ten laagste 25 procent van de maximale huurprijsgrens. Bij gebreken die thans nog als relatieve nulpunten worden aangemerkt zal een ondergrens van 40 procent van bedoelde huurprijsgrens gaan gelden en voor de overige gebreken die thans alleen nog kunnen leiden tot huurbevriezing kan een verlaging plaatsvinden tot ten laagste 55 procent van bedoelde grens.
Naast de bestaande twee lijsten met bedoelde nulpunten komt een nieuwe lijst met voorbeelden van overige ernstig de bewoonbaarheid schadende gebreken waarvoor de ondergrens van 55 procent gaat gelden. Een afschrift van de uitspraak waarin de huurcommissie uitspreekt dat ook zij van oordeel is dat de woonruimte een ernstig de bewoonbaarheid schadend gebrek (of meer) vertoont wordt niet alleen naar partijen, maar onder meer ook naar de gemeente gezonden. De gemeenten kunnen immers op grond van de Woningwet de verhuurder vervolgens aanschrijven om bepaalde voorzieningen te treffen.
Met de invoering van de onderhoudsprocedure komt de zogenoemde inhaalregeling van achtergebleven huurverhogingen al dan niet in combinatie met het ongedaan maken van een huurverlaging, en wel op grond van een of meer door de huurcommissie geconstateerde gebreken, te vervallen.
Met invoering van deze onderhoudsprocedure vervalt na een overgangsperiode, die sluit voor huurverhogingsvoorstellen met een ingangsdatum na 1 juli 2000, ook de mogelijkheid voor de huurder om op grond van gebreken bezwaar te maken tegen een voorstel tot huurverhoging. Reeds op 30 november 1999 vervalt eveneens de mogelijkheid voor huurders om op grond van een nulpunt een huurverlaging voor te stellen op basis van de thans geldende procedure van artikel 23 van de Hpw.

Vergoeding aan de Staat en vrijstellingsregeling

Ten aanzien van de aan de Staat verschuldigde vergoeding is – op grond van een daartoe strekkend amendement – in de wet ( art. 26a, lid 8, van de Hpw) voorzien in een vrijstellingsregeling inhoudende dat geschilvoerende partijen in een huurcommissieprocedure vrijstelling kunnen verzoeken van de betaling van de verschuldigde vergoeding. De regeling is bedoeld voor mensen wier financiële positie ertoe zou kunnen leiden dat wordt afgezien van de rechtsgang. Het gaat bij deze vrijstellingsregeling om personen van wie het inkomen met dat van eventuele medebewoners op of onder het minimuminkomensijkpunt van de Huursubsidiewet danwel op of onder het bijstandniveau ligt. Belangrijk uitgangspunt van de regeling is dat deze eenvoudig en snel uitvoerbaar moet zijn. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij bestaande door het Ministerie van VROM of gemeenten gegeven beschikkingen.
Er zijn daarbij drie categorieën te onderkennen:

Benoeming leden huurcommissies en toezicht op huurcommissies

Met ingang van 30 november 1999 vindt krachtens de gewijzigde Whc een overheveling van de bevoegdheid tot het benoemen en ontslaan van leden van de huurcommissies plaats. Vanaf dat tijdstip zijn niet meer de colleges van gedeputeerde staten van de provincies, maar is de Minister van VROM daarmee belast. Deze wijziging heeft geen verdere inhoudelijke gevolgen voor de voordragende organisaties. Tegelijkertijd wordt ook het toezicht op de werkwijze van de huurcommissies overgeheveld van genoemde colleges naar de minister.

Technische reparatie puntprijzen

De wijziging van de Hpw en daarmee tevens van het besluit van 6 februari 1999 tot wijziging van het Bhw (Stb. 69), treedt naar aanleiding van een onlangs gepubliceerd besluit per 30 november 1999 in werking (zie koninklijk besluit van 11 oktober 1999, Stb. 438). Bij de vormgeving in 1997/1998 en ook nadien nog bij de publicatie van genoemd besluit in het Staatsblad (februari 1999) is er evenwel vanuit gegaan dat inwerkingtreding nog voor 1 juli 1999 zou plaatsvinden. Daarom zijn destijds in dat besluit de puntprijzen voor het huurverhogingsjaar 1998-1999 opgenomen. Inmiddels zijn met het wijzigingsbesluit van 7 april 1999 (Stb. 166) nieuwe puntprijzen per 1 juli 1999 bepaald. Nu het Besluit van 6 februari 1999 met thans verouderde puntprijzen op 30 november 1999 in werking zal treden is een procedure in gang gezet die erin voorziet om de puntprijzen die per 1 juli 1999 zijn gaan gelden ook (met terugwerkende kracht) met ingang van 30 november 1999 te laten gelden. Voorafgaande aan de inwerkingtreding van dit nieuwe wijzigingsbesluit zal echter gedurende een, naar verwachting, korte periode nog de verouderde tabel gelden. Dit kan gevolgen hebben voor een zeer beperkt aantal huurprijswijzigingsvoorstellen en daarop betrekking hebbende geschillen bij de huurcommissie indien de ingangsdatum op of na 30 november 1999 ligt, alsmede voor vanaf genoemde datum geldende aanvangshuurprijzen. Indien in die situaties de huurprijzen op of nabij het niveau van de maximale huurprijsgrenzen liggen, zoals deze gelden van 1 juli tot 30 november 1999, kunnen deze huurvoorstellen en aanvangshuren vanaf laatstgenoemde datum gedurende enige tijd boven laatstbedoelde grens komen te liggen. De in gang gezette procedure maakt deze situatie ongedaan.

Tot slot

Deze circulaire wordt gepubliceerd in de Staatscourant.
Ik verzoek u deze informatie onder de aandacht te brengen van zowel de sociale als de particuliere verhuurders en zo mogelijk de huurdersorganisaties in uw gemeente. Voor verdere informatie over wijzigingen in de Hpw verwijs ik naar de secretariaten van de huurcommissies in de verschillende ressorten. Een adressenlijst treft u als bijlage aan.